Mudanças na Lei do Inquilinato em 2025 mexem com contratos, assinaturas digitais e prazos, afetando decisões de quem aluga no país.
A atualização tornou obrigatório o contrato escrito e reconheceu a validade de assinaturas digitais. As novas regras buscam mais clareza, segurança e previsibilidade nas locações residenciais e comerciais, do começo ao fim do acordo.
O que muda para quem aluga
A lei passa a exigir contratos por escrito, com termos detalhados sobre valor, forma de pagamento, periodicidade de reajuste e responsabilidades das partes. A digitalização também entrou no jogo: assinaturas eletrônicas com validade jurídica agora valem como caneta no papel, acelerando negociações e renovando prazos sem burocracia.
Todo contrato de locação precisa ser formal, escrito e com condições claras. Assinaturas digitais agora têm força jurídica na locação.
Contratos escritos e assinatura digital
Locador e inquilino devem descrever no contrato as regras do jogo: dia do vencimento, índice de reajuste (IPCA ou IGP-M, por exemplo), prazos de aviso para visitas e devolução do imóvel. A assinatura digital reduz idas ao cartório, preserva a autenticidade e abre caminho para processos mais rápidos, especialmente em grandes cidades.
Reajuste do aluguel sem surpresa
O reajuste anual continua atrelado a índices econômicos reconhecidos, como IPCA ou IGP-M. Essa vinculação bloqueia aumentos arbitrários e dá previsibilidade ao inquilino, que pode estimar o impacto no orçamento. O contrato deve citar o índice escolhido e a data-base do reajuste para evitar disputas futuras.
Reajuste anual vinculado a um índice oficial evita aumentos fora da curva e sustenta a previsibilidade do contrato.
Desistência do aluguel e multa proporcional
A parte mais sensível da mudança envolve a rescisão antecipada. Quem decide sair antes do fim do prazo contratado precisa pagar multa proporcional ao tempo que ainda resta no contrato. A regra impede multas iguais para situações diferentes e ajusta o valor ao impacto real para o proprietário.
A multa passou a ser proporcional ao tempo restante do contrato: quanto menos tempo faltar, menor a multa.
Na prática, o contrato define uma multa base (muito comum ver o equivalente a até três aluguéis). Se o inquilino desiste no meio do prazo, paga-se uma fração dessa multa, calculada pela proporção do tempo remanescente.
Quem pode escapar da cobrança
- Transferência de trabalho para outra cidade, quando comprovada, pode gerar isenção de multa.
- Rescisão por acordo entre as partes permite negociar valores e prazos, inclusive parcelamento.
- Problemas graves no imóvel não solucionados após notificação formal podem justificar a saída sem penalidade.
Simulação de cálculo da multa
Exemplo ilustrativo: contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000 e multa base prevista no contrato de 3 aluguéis (R$ 6.000).
| Valor do aluguel | Multa base | Prazo total | Meses restantes | Multa devida (proporcional) | Equivalente em aluguéis |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 2.000 | R$ 6.000 | 30 meses | 15 | R$ 3.000 | 1,5 |
| R$ 2.000 | R$ 6.000 | 30 meses | 10 | R$ 2.000 | 1,0 |
| R$ 2.000 | R$ 6.000 | 30 meses | 5 | R$ 1.000 | 0,5 |
Use esses números apenas como referência. O valor exato depende do que o contrato prevê como multa base, do prazo total e do tempo que falta quando ocorre a rescisão.
Garantias: o que pode e o que não pode
O contrato deve prever apenas uma modalidade de garantia. Exigir caução e fiança ao mesmo tempo continua proibido. Entre as opções, seguem válidas: caução em dinheiro (geralmente limitada a até três aluguéis), fiança e seguro-fiança. A escolha precisa constar do documento e vir acompanhada de critérios de aprovação claros.
- Caução: valor depositado em conta vinculada e devolvido ao final, descontados débitos comprovados.
- Fiança: um fiador com renda e patrimônio compatíveis assume o risco de inadimplência.
- Seguro-fiança: mensalidade ou prêmio anual substitui fiador e cobre riscos previstos na apólice.
O contrato não pode acumular garantias. Locador precisa escolher apenas uma modalidade válida.
Visitas, vistoria e privacidade
A lei reforçou a proteção à privacidade do inquilino. O locador não pode entrar no imóvel sem aviso prévio, salvo em emergência. O ideal é pactuar no contrato uma janela de horário para vistorias periódicas, entrega de correspondência do condomínio, leitura de medidores e visitas de manutenção.
Como se preparar para a desistência sem dor de cabeça
- Leia a cláusula de multa e simule cenários antes de assinar. Verifique prazo e multa base.
- Se precisar sair, avise com antecedência por escrito e proponha datas para vistoria e entrega das chaves.
- Negocie parcelamento da multa quando o orçamento apertar. Muitos contratos aceitam acordo.
- Guarde comprovantes de conserto e contas quitadas. Eles pesam na devolução da caução.
- Em transferência de trabalho, junte a documentação para pedir isenção de multa.
Dicas para locadores
- Defina critérios objetivos para aprovação de inquilinos e garantias. Evite exigências subjetivas.
- Inclua o índice de reajuste e a data-base no contrato. Isso reduz conflitos e atrasos.
- Use assinatura digital com certificado válido para agilizar e documentar cada etapa.
- Registre vistoria inicial com fotos e checklist. Esse material facilita a conferência na saída.
Perguntas que todo inquilino deveria fazer antes de assinar
- Qual é a multa base e como se calcula a proporção se eu precisar sair antes?
- Qual índice de reajuste o contrato adota e em que mês ele incide?
- Qual garantia será exigida e por que essa opção atende ao perfil do imóvel?
- Como funcionam as vistorias e com que antecedência o locador avisa visitas?
Informações úteis para ampliar sua decisão
A assinatura digital reduz custo e tempo, mas exige ferramentas que gerem documentos verificáveis e íntegros. Guarde o arquivo final e os logs da assinatura. Em contratos longos, simule o custo total da locação com reajustes anuais para entender o impacto de uma eventual saída antecipada. Compare também o preço de alternativas, como renegociação do aluguel ou sublocação autorizada, quando cabível.
Se você considera trocar de cidade por trabalho, planeje datas com a empresa e com o proprietário. Um aviso rápido abre espaço para acordos, baixa a multa proporcional e acelera a reposição do imóvel. Já em contratos comerciais, avalie sazonalidade de vendas e cláusulas de permanência mínima antes de assumir prazos longos.
