Uma decisão judicial em Rondônia reacende o debate sobre responsabilidades em obras habitacionais e a proteção do caixa condominial.
Neste caso, o Tribunal de Justiça de Rondônia manteve a condenação do Banco do Brasil em ação movida pelo Condomínio Orgulho do Madeira, em Porto Velho. O processo expôs falhas construtivas em unidades do Minha Casa Minha Vida e fixou pagamento superior a R$ 3 milhões ao condomínio, além de R$ 10 mil por dano moral coletivo.
O que motivou a condenação
O Banco do Brasil atuou na execução do empreendimento como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), braço do programa habitacional federal. Uma perícia técnica apontou defeitos construtivos e de infraestrutura que comprometem segurança, acessibilidade e manutenção das áreas comuns.
- Para-raios sem conformidade técnica, com risco em tempestades.
- Rede de esgoto e drenagem insuficientes, com retorno de odores e alagamentos.
- Revestimentos externos e muros com fissuras e destacamentos.
- Ausência de rotas acessíveis e de adaptações para pessoas com deficiência.
- Sistema de combate a incêndio incompleto e sem condições de certificação.
- Iluminação externa precária em circulações e estacionamentos.
- Falta de fechamento perimetral adequado, com controle de acesso falho.
- Esquadrias de quartos mal fixadas e com vedação deficiente.
- Infiltrações em lajes e tetos de blocos residenciais.
O laudo técnico detalhou falhas que afetam a segurança, a salubridade e o uso regular das áreas comuns do Orgulho do Madeira.
Quanto e para quem vai o dinheiro
O valor superior a R$ 3 milhões vai para o Condomínio Orgulho do Madeira, autor da ação, e não para condôminos individualmente. A decisão também fixou R$ 10 mil a título de dano moral coletivo pela repercussão dos problemas sobre todos os moradores. O montante integra o fundo comum e deve seguir as regras da convenção condominial.
O recurso entra no caixa do condomínio e deve financiar correções, laudos e obras que zerem o passivo técnico.
O que o síndico pode fazer com a verba
- Convocar assembleia para definir prioridades com base no laudo.
- Contratar projetos e laudos complementares (elétrico, SPDA, incêndio, acessibilidade).
- Iniciar processos de orçamentação e contratação com transparência e concorrência.
- Consolidar um cronograma de obras com fases e entregas verificáveis.
- Buscar certificações como AVCB após as adequações.
| Problema | Impacto direto | Prioridade |
|---|---|---|
| SPDA para-raios irregular | Risco elétrico em tempestades | Imediata |
| Drenagem e esgoto precários | Alagamentos e mau cheiro | Alta |
| Sistema de incêndio incompleto | Falta de segurança e AVCB | Imediata |
| Infiltrações em lajes | Danos estruturais e mofo | Alta |
| Falta de acessibilidade | Restrição de uso por PCD | Média, com projeto específico |
A disputa no tribunal
A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Rondônia rejeitou dois recursos do Banco do Brasil. O primeiro buscava anular a sentença. O segundo, por embargos de declaração, pretendia reabrir pontos já avaliados. O relator, desembargador Rowilson Teixeira, considerou que não havia omissões ou contradições a corrigir e que o inconformismo não autorizava mudança no resultado.
O colegiado manteve a condenação e reforçou a responsabilidade pelo cumprimento das exigências técnicas no empreendimento.
Questionado, o Banco do Brasil informou que se manifestará nos autos. Ainda podem existir medidas processuais de instâncias superiores, mas a decisão atual autoriza o condomínio a iniciar os atos de execução para efetivar o crédito.
E agora: o que muda para o condomínio e para você, morador
Com a condenação mantida, o condomínio pode buscar a execução do valor e planejar as obras de correção. A administração deve prestar contas, publicar cronograma e contratar equipes com habilitação comprovada. A destinação do montante precisa atacar primeiro os riscos à vida e à saúde, e depois resolver itens que geram custo recorrente de manutenção.
- Assembleias definem prioridades e acompanham o uso do dinheiro.
- Laudos atualizados orientam o escopo técnico e evitam retrabalho.
- Contratações com três orçamentos dão lastro financeiro e jurídico.
- Relatórios mensais garantem transparência e fiscalização dos moradores.
Entenda o FAR e as responsabilidades em projetos do Minha Casa Minha Vida
O FAR é um fundo público com patrimônio separado, utilizado para financiar e manter empreendimentos do Minha Casa Minha Vida. Na prática, o agente operador pode representar o FAR nas contratações e no acompanhamento de obras. Quando surgem vícios de construção, a cadeia de responsabilidade alcança quem integrou a produção e a entrega do imóvel, inclusive quem atuou como representante do fundo.
Leis de defesa do consumidor e regras de obras públicas permitem discutir defeitos que afetem segurança, habitabilidade e funcionalidade. Problemas em estrutura e sistemas essenciais costumam ter prazos mais amplos de responsabilização. Documentação técnica, boletins de manutenção e registros fotográficos servem como prova.
Vícios que comprometem solidez e segurança costumam ensejar responsabilização por longo período, o que dá lastro a ações coletivas do condomínio.
Dicas práticas para conjuntos habitacionais com vícios de construção
- Formalize reclamações por protocolo interno e registre em ata de assembleia.
- Contrate perícia independente para mapear falhas e estimar custos de reparo.
- Notifique incorporadora, construtora e agentes operadores, com prazo para resposta.
- Organize ação pelo condomínio para tratar danos comuns de forma coletiva.
- Acione órgãos de fiscalização local para itens de incêndio, acessibilidade e sanitários.
Como priorizar o uso dos R$ 3 milhões
O condomínio pode simular cenários e testar fases de obra. Primeiro, corrija sistemas críticos: para-raios, hidrantes, bombas e saídas de emergência. Depois, foque drenagem e impermeabilizações para eliminar infiltrações. Em seguida, ajuste acessibilidade e iluminação, que reduzem risco e custos de manutenção. Por fim, trate fachadas e muros com soluções duráveis, reduzindo gastos futuros com reparos repetidos.
Adiar correções em sistemas de segurança aumenta a responsabilidade do condomínio e pode travar licenças. Um planejamento técnico com metas, medição por etapas e garantia contratual reduz desperdícios. Para as famílias, obras bem conduzidas elevam conforto, reduzem contas de manutenção e valorizam cada unidade, mesmo nas faixas populares do Minha Casa Minha Vida.
