Moradores ajustam o orçamento enquanto bairros mudam de preço. O mapa imobiliário de Bauru se redesenha e afeta rotinas e planos.
Chegou à Câmara Municipal o Projeto de Lei nº 94/2025, que atualiza a Planta Genérica de Valores e redefine a base de cálculo do IPTU, ITBI e parte do ISS. A proposta promete alta em algumas regiões e alívio em outras, acompanhando a valorização desigual dos imóveis na cidade.
O que muda com a nova planta genérica
A Prefeitura propôs rever os anexos da Lei Municipal 7.510/2021, com novos valores de metro quadrado para terrenos e construções. A revisão ocorre a cada quatro anos e espelha o que o mercado imobiliário registrou desde a última atualização. Áreas que se valorizaram passam a ter valor venal maior; regiões com retração tendem a pagar menos.
Não existe aumento linear: a atualização considera a realidade de cada quadra, rua e tipo de imóvel, após analisar 345 mil cadastros.
O texto também mexe na Lei 7.138/2018 para a construção civil. A regra fica explícita: se o prestador não emitir nota fiscal, o dono da obra deve recolher o ISS. Assim, a arrecadação evita buracos e a responsabilidade fica clara para quem contrata.
Bairros valorizados e áreas em queda
O estudo técnico aponta movimentos distintos. Conjuntos com nova infraestrutura, proximidade de eixos de comércio ou melhor acesso viário ganharam preço. Regiões que enfrentaram queda de demanda ou oferta maior de imóveis pesaram menos no bolso. O objetivo declarado é reduzir distorções entre bairros, aproximando o valor venal do valor de mercado.
O município fala em corrigir desigualdades e manter o equilíbrio fiscal, sem impor a mesma conta para todos.
Impactos no imposto do imóvel e nas transações
O IPTU usa a PGV para compor o valor venal. Quando a referência sobe, o imposto tende a aumentar. Se o valor de metro quadrado recua, a guia pode ficar mais leve. O ITBI, pago na compra e venda, também segue essa base. Na construção civil, a medida reforça a cobrança do ISS quando não há nota do serviço.
Quem mantém benefícios e quem pode pagar menos
O projeto preserva incentivos para habitação de interesse social. Empreendimentos destinados a famílias com renda de até dois salários mínimos, dentro de programas municipais, estaduais ou federais, continuam com tratamento tributário favorecido. Essa proteção busca garantir viabilidade a unidades populares e mitigar o impacto em quem tem renda baixa.
Para imóveis fora desses programas, o efeito varia conforme o bairro, a tipologia (casa, apartamento, comércio) e as características do terreno e da construção. Imóveis antigos em áreas com menor demanda podem sentir alívio. Lançamentos e regiões em ascensão tendem a contribuir mais.
Calendário e tramitação na Câmara
Vereadores recebem o PL 94/2025 para análise nas comissões, audiências e votação em plenário. Se aprovado neste ano, a regra só vale no exercício seguinte, por causa da anterioridade tributária. Na prática, a guia refletiria os novos valores a partir de 2026.
- Leitura do projeto e envio às comissões técnicas.
- Debate com entidades como Creci e Sinduscon, que participaram do estudo.
- Audiências públicas para moradores e setor produtivo.
- Votação em plenário, com possibilidade de emendas.
- Sancionamento e publicação, se o texto passar.
A regra de anterioridade garante previsibilidade: aprovado em 2025, aplicado em 2026.
Como estimar o seu imposto sem surpresas
Você consegue uma noção do impacto com alguns passos simples. O cálculo oficial pode variar por fatores específicos, mas a lógica geral segue esta trilha:
- Identifique a área do terreno e da construção no cadastro do imóvel.
- Multiplique cada área pelo novo valor de metro quadrado aplicado à sua localização e padrão.
- Some os valores de terreno e construção para chegar ao valor venal.
- Aplique a alíquota do IPTU definida na lei local para o seu tipo de imóvel.
| Cenário | Valor do m² do terreno | Valor venal do imóvel | IPTU estimado (alíquota hipotética de 0,8%) |
|---|---|---|---|
| Antes da revisão | R$ 350 | R$ 280.000 | R$ 2.240 |
| Depois da revisão | R$ 420 | R$ 315.000 | R$ 2.520 |
Exemplo ilustrativo. Os números variam por bairro, padrão construtivo e legislação vigente.
Construção civil: atenção ao imposto sobre serviços
Reformas e obras sem nota fiscal transferem o recolhimento do ISS para o proprietário ou contratante. A proposta deixa essa regra explícita, reduz disputas e incentiva a formalização.
- Exija nota fiscal do prestador para evitar recolhimento direto.
- Guarde contratos e comprovantes para eventuais conferências.
- Verifique se há retenção na fonte conforme o porte do prestador.
- Consulte a alíquota do ISS para serviços de obra e o código da atividade.
Sem nota fiscal, o dono da obra recolhe o ISS. Com nota, o prestador assume a obrigação.
O que moradores querem saber
Posso contestar o valor venal?
Sim. Quando a atualização entrar em vigor, o contribuinte pode protocolar pedido de revisão com documentos que sustentem o preço de mercado do imóvel.
Vou pagar mais mesmo se meu bairro desvalorizou?
Não necessariamente. A PGV permite redução onde os preços caíram. A conta considera a realidade de cada região.
Quem pode ter isenção ou desconto?
Programas sociais e empreendimentos para famílias até dois salários mínimos seguem com benefícios. Outras hipóteses de isenção dependem de critérios municipais, como perfil do imóvel e do contribuinte.
Quando a nova cobrança começa?
Se a Câmara aprovar em 2025, a cobrança com base nova passa a valer em 2026, respeitando a anterioridade.
Contexto, riscos e oportunidades para o contribuinte
A Planta Genérica de Valores funciona como mapa de preços da cidade. Ela corrige distorções que, ao longo dos anos, provocam cobranças desiguais entre bairros parecidos. Quem vive em área que ganhou infraestrutura tende a ver a valorização refletida no carnê. Já quem ocupa regiões com menor procura pode sentir alívio.
O ajuste cria incentivos. A formalização na construção reduz riscos de autuação e litígio. A atualização da base do ITBI diminui subavaliações em escrituras. Por outro lado, um salto no IPTU pressiona o orçamento familiar e pode influenciar negociações de aluguel.
Planeje-se. Simule cenários com a área do seu imóvel e um intervalo de valores de metro quadrado compatível com o seu bairro. Reserve margem no orçamento para variações e acompanhe as discussões na Câmara. Se a guia vier acima do esperado, reúna anúncios, avaliações técnicas e registros de transações próximas para fundamentar um pedido de revisão.
