No litoral paulista, um processo de cobrança reacende o debate sobre dívidas condominiais que podem alcançar qualquer família brasileira.
Dois imóveis ligados ao espólio de Pelé viraram moeda de garantia em uma ação de cobrança em Santos. O caso expõe como cotas atrasadas, mesmo de valor relativamente baixo, geram bloqueios e obrigações jurídicas que exigem resposta rápida dos herdeiros.
O caso em Santos
Dois apartamentos do Residencial Dondinho, na Avenida Almirante Cochrane, bairro do Embaré, tiveram os direitos penhorados pela Justiça de Santos. Os imóveis integram o espólio de Edson Arantes do Nascimento, o Pelé, cujo inventário segue aberto. A cobrança nasceu do não pagamento de cotas condominiais referentes a abril, maio e junho de 2024, em cada unidade, e soma cerca de R$ 9 mil.
Como o inventário não terminou, os bens ainda não foram transferidos aos herdeiros. Por isso, a penhora recaiu sobre os direitos hereditários ligados aos apartamentos, e não sobre a propriedade plena. A medida serve como garantia do pagamento no processo de execução do condomínio.
Não há ordem de venda dos apartamentos. A penhora recaiu sobre os direitos do espólio, como garantia de uma dívida de cerca de R$ 9 mil.
O primeiro bloqueio ocorreu em maio de 2025. O segundo foi determinado em outubro do mesmo ano. Enquanto o processo tramita, o juiz nomeou Edson Cholbi do Nascimento, o Edinho, como depositário dos bens. Na prática, ele precisa zelar pelos imóveis e mantê-los conservados.
Quem responde pelo espólio
Em 2023, Márcia Aoki, viúva de Pelé, abriu mão de assumir o inventário, e Edinho passou a conduzir o procedimento. Estimativas apontam patrimônio na casa de US$ 15 milhões, algo próximo de R$ 80 milhões. A defesa do herdeiro foi acionada no processo, mas não apresentou manifestação pública até a última atualização.
O que significa “penhora de direitos”
A penhora de direitos ocorre quando o devedor não possui, naquele momento, a titularidade definitiva do bem, mas detém expectativa de propriedade ou quotas ideais vinculadas ao patrimônio. É comum em inventários, cessões hereditárias e empreendimentos em construção.
Nesse formato, o Judiciário não toma posse do apartamento. O magistrado vincula os direitos do espólio à dívida e impede a livre disposição até a quitação ou acordo. Se houver pagamento, a penhora cai. Se persistir a inadimplência e existirem outros passos, os direitos podem ser levados a leilão, com regras específicas.
Cotas condominiais vencidas são título executivo. O condomínio pode cobrar judicialmente e pedir penhora, inclusive de direitos hereditários.
Como a cobrança de condomínio vira processo
O condomínio tem instrumentos legais para perseguir a dívida. O roteiro costuma seguir etapas conhecidas:
- Notificação e tentativa de acordo direto com o devedor.
- Ajuizamento de execução de cotas, com multa, juros, correção e custas.
- Pedido de penhora de valores, direitos ou do próprio imóvel do devedor.
- Negociação de parcelamento, depósito judicial ou substituição de garantia.
- Quita a dívida? O juiz levanta a penhora. Não paga? O processo avança para atos constritivos.
Linha do tempo do caso
| Data | Fato |
|---|---|
| Dez/2022 | Morte de Pelé, aos 82 anos, em São Paulo. |
| Mar/2023 | Edinho assume a condução do inventário. |
| Abr–Jun/2024 | Cotas condominiais em aberto nas duas unidades no Embaré. |
| Mai/2025 | Penhora dos direitos do primeiro apartamento. |
| Out/2025 | Penhora dos direitos do segundo apartamento. |
Quanto pesa atrasar o condomínio
A lei permite multa de até 2% e juros de 1% ao mês, além de correção monetária. Em processo judicial, surgem custas e honorários de advogado, que podem ir de 10% a 20% do valor devido, a depender da decisão.
Exemplo ilustrativo: suponha três cotas de R$ 500 cada, em atraso por seis meses. A dívida básica é de R$ 1.500. Com multa de 2%, soma R$ 30. Juros de 1% ao mês acumulados podem superar R$ 45. Aplicada a correção do período e honorários de 10%, o total ultrapassa R$ 1.700. Com 12 meses, o impacto cresce. Pequenas cifras se transformam em valores difíceis de administrar.
O melhor acordo é sempre o mais cedo. A cada mês, juros, correção e honorários aumentam a conta final.
O que muda para a família de Pelé
Edinho permanece responsável pela guarda e conservação dos imóveis. A penhora não impede uso ou manutenção, desde que se respeitem as ordens judiciais. Para liberar os direitos, os herdeiros podem pagar à vista, negociar parcelamento, oferecer outra garantia ou contestar valores que considerem indevidos.
E agora, o que pode acontecer
O processo tende a caminhar para uma composição. É comum o juiz estimular conciliação em ações condominiais. Se o débito for quitado, a penhora é levantada e o inventário segue seu curso normal. Se a dívida permanecer, a execução pode alcançar outras receitas do espólio, ou, em último estágio, avançar sobre os direitos penhorados, seguindo formalidades de avaliação e leilão.
Como o leitor pode evitar dor de cabeça com o próprio condomínio
Organização financeira evita a escalada de custos. Vale implantar débito automático, reservar um fundo mensal para despesas fixas e registrar toda comunicação com a administração. Em caso de aperto, o contato rápido com o síndico facilita descontos em multa e juros. A assembleia pode aprovar acordos e formas de parcelamento.
Quem herda imóveis em inventário também precisa mapear taxas e encargos pendentes. O inventariante responde por impostos e despesas ordinárias. O atraso durante a partilha afeta todos os sucessores, já que o espólio funciona como pessoa processual até a conclusão do inventário.
Termos que você vai ouvir nesse tipo de processo
- Espólio: conjunto de bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido até a partilha.
- Inventário: procedimento para levantar patrimônio, pagar obrigações e dividir a herança.
- Depositário: responsável judicial pela guarda do bem penhorado, com dever de conservação.
- Penhora de direitos: bloqueio da expectativa de propriedade ou quota ideal ligada ao bem.
- Título executivo: documento que permite cobrança direta em juízo, como a cota condominial vencida.
Para quem vive em condomínio, atrasos pequenos também geram transtornos. O rateio sustenta portaria, limpeza, elevadores e seguros. Quando um morador não paga, os demais cobrem a diferença e o caixa do prédio perde fôlego. Daí a pressão para executar rapidamente, algo que a lei brasileira favorece ao tratar a cota como dívida prioritária.
Se você administra herança com imóveis, faça uma conferência mensal de encargos. Liste IPTU, seguro obrigatório do prédio, fundo de reserva e cotas ordinárias. Um quadro simples com vencimentos e responsáveis pelo pagamento evita surpresas. Em caso de disputa entre herdeiros, pedir ao juiz a autorização para pagar as despesas corriqueiras ajuda a preservar o patrimônio até a partilha final.
